Astor

Astor, ouder worden zonder zorgen is een woon-zorgconcept vlakbij het centrum van de stad Geel.

Actueel

 

 
 

Het college van burgemeester en schepenen van de stad Geel heeft in november 2016 een stedenbouwkundige vergunning verleend aan de vzw's  Astor en MPI Oosterlo voor het project Astor.

Tegen deze vergunning is bij de deputatie van de provincie Antwerpen beroep ingediend. Dit betekent dat de stedenbouwkundige vergunning op dit moment niet uitvoerbaar is.

De provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar heeft ondertussen het dossier bestudeerd en een advies geschreven. Tijdens een hoorzitting op 21 maart 2017 is dit advies besproken en hebben de stad Geel, de verschillende beroepsindieners en Astor de kans gekregen hun visie te uiten.

De deputatie heeft de stad Geel gevraagd om een nieuw openbaar onderzoek te organiseren omdat enerzijds een aantal elementen in het dossier zijn gewijzigd en anderzijds om een beslissing te vragen aan de gemeenteraad over het ‘semi-publieke’ statuut van de open ruimte op de site van Astor.

Het nieuw openbaar onderzoek dat momenteel loopt bevat twee gewijzigde elementen.

Het eerste is het mobiliteitseffectenrapport (MOBER). In het MOBER dat bij de oorspronkelijke vergunning was gevoegd stond een rekenfout. De stad heeft deze fout bij het nazicht van het dossier ontdekt. Het studiebureau dat het MOBER maakte, heeft onmiddellijk het rapport aangepast met de juiste gegevens. De deputatie vraagt dat de burgers inzage kunnen krijgen in het juiste rapport.

Het tweede element gaat over het pad tussen Groenhuis en de Klein-Veldekensstraat. In de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd dit pad verlegd, maar ondertussen is gebleken dat dit pad best behouden blijft. Op dit punt wijzigt het ontwerp en ook hier vraagt de deputatie dat de burgers de kans krijgen deze wijziging te kunnen bekijken.

Alle documenten zijn in het stadhuis te raadplegen. Opmerkingen of bezwaren kunnen tot 26 april 2017 bij de stad worden ingediend.
Tegen de stedenbouwkundige vergunning zijn een groot aantal bezwaren ingediend die te bundelen zijn in een aantal thema’s.


Statuut van de site

De aangevraagde werken zijn deels in woongebied en grotendeels in woonuitbreidingsgebied gelegen volgens het gewestplan. Er is geen bijzonder plan van aanleg noch een ruimtelijk uitvoeringsplan op deze site van toepassing.
Artikel 5.1.1 van Koninklijk Besluit van 28 december 1972 (hierna ‘het Inrichtingsbesluit’) betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen bepaalt dat woonuitbreidingsgebied ‘uitsluitend’ bestemd is voor groepswoningbouw. Dus de aangevraagde werken zijn vergunbaar. 
Het Inrichtingsbesluit zelf bevat geen definitie van het begrip ‘groepswoningbouw’. De Omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende het Inrichtingsbesluit definieert ‘groepswoningbouw’ als “het tegelijk en gemeenschappelijk oprichten van woningen”.
Artikel 1.2, eerste lid, 7° van het Decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid definieert ‘groepswoningbouw’ als het “gemeenschappelijk oprichten van woningen die een gemeenschappelijke werf hebben en fysisch of stedenbouwkundig met elkaar verbonden zijn”. Het Astor-project zal in één geheel gerealiseerd worden en vormt één stedenbouwkundig en architecturaal geheel. Dus de aangevraagde werken zijn vergunbaar. 


Mobiliteit

De initiatiefnemers beseffen dat de realisatie van het project een grote wijziging betekent voor de mobiliteit in Groenhuis. Voor het project is het niet nodig een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) op te maken, maar om aan te tonen dat Astor de leefbaarheid  in Groenhuis niet in het gedrang brengt, is toch een MOBER opgemaakt.

Uit de MOBER (dat opnieuw wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek), het advies van de gemeentelijke verkeersdienst en het advies van de provinciale Dienst Mobiliteit blijkt dat het project een aanvaardbare mobiliteitsimpact heeft op de omgeving.
De toekomstige verkeersgeneratie zal de leefbaarheid van de omgeving (inclusief Groenhuis en Klein-Veldekensstraat) niet in het gedrang brengen. De toekomstige intensiteiten blijven ruim onder de maximale capaciteit die gewenst is in functie van een leefbare omgeving.

Er worden voldoende parkeerplaatsen voorzien die bovendien voornamelijk ondergronds worden gerealiseerd om het maaiveld te kunnen vrijwaren van auto’s.


Architectuur

In het kader van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag en de beroepsprocedure, heeft de Vlaams Bouwmeester twee adviezen geschreven over het project. Wij citeren deze twee adviezen.

Eerste advies

De Vlaams Bouwmeester geeft positief advies voor het voorliggend project omwille van volgende argumenten.
Het project vertrekt vanuit vooruitstrevende ambities op vlak van zorg (zelfstandig wonen, levenslang wonen, zorg op maat en op vraag, …).
Het project realiseert een vooruitstrevend zorgconcept op de site en een meerwaarde voor de buurt op vlak van wonen en zorg. Door de zorgfuncties op de site open te stellen voor de buurt wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de vermaatschappelijking van de zorg.
Het project getuigt van een efficiënt ruimtegebruik aan de hand van onder meer het gestapeld wonen. Op deze wijze kan het maaiveld maximaal open blijven, wordt de verharde footprint beperkt, wordt er publieke ruimte gerealiseerd en wordt de noord-zuid groenverbinding uit het structuurplan van de stad Geel deels mee gerealiseerd.
Het project realiseert een gedifferentieerd woonproject voor ouderen (zorgwoningen, zorgflats, groepswonen, ...) met een ondersteunend zorgprogramma (dienstencentrum, dagverzorgingscentrum, brasserie, wasserette, gastenkamers, ...) zodat de zorgondersteuning maximaal wordt gegarandeerd en gefaciliteerd voor (buurt-)bewoners.
Het mengen van zorgvormen als ouderzorg (Astor), somatische zorg (MPI), geestelijke gezondheidszorg (OPZ) met de uiteindelijke doelstelling om zorgverlening te ontschotten. Het project speelt in op de geambieerde persoonsvolgende financiering in de ouderenzorg. De opdrachtgever bekijkt bovendien ook of de realisatie van het concept ‘persoonsvolgend zorgpersoneel’ mogelijk is.
Op de site wordt de bebouwing, de flankerende infrastructuur en het landschap op een geïntegreerde wijze ontworpen.
De gebouwen bezitten een flexibele structuur zodat ze opnieuw opvulbaar zijn als zorgbehoefte afneemt binnen enkele generaties.

Tweede advies

Team Vlaams Bouwmeester staat volledig achter het concept van het Astor project in Geel. Voor ons is het woonuitbreidingsgebied ingevuld volgens de maatschappelijke noden die zich aandienen in de toekomst en is er geen enkel probleem met de verenigbaarheid van het project en de functie van woonuitbreidingsgebied.
De stad Geel, en bij uitbreiding gans Vlaanderen, heeft geen boodschap aan nieuwe residentiële verkaveling met individuele woonkavels en een beperkte dichtheid. 
De site van Astor is een geschikte locatie voor toekomstige woonontwikkeling gezien de ligging bij het centrum van de stad en de nabijheid van openbaar vervoer. 
Er mag geen onderscheid gemaakt worden tussen wonen voor jonge gezinnen, voor ouderen, voor mensen met een beperking,.... 'Wonen' omvat zowel het wonen in een zorginstelling, een rijwoning, gestapeld wonen of een vrijstaande villa,.... wij beschouwen de site dan ook ingevuld met een woonfunctie die perfect past in een woonuitbreidingsgebied. Bovendien past het vermengen van regulier wonen, wonen met zorgaanbod, zorgwonen,... binnen de concepten van vermaatschappelijking van de zorg en levert dit concept voordelen op vlak van zorgoptimalisatie en informele zorgverlening. 
De manier waarop Astor bouwt, in groepswoningbouw met een dichtheid die voldoende hoog is, en voorziet in voldoende openheid en groene ruimte voor omwonenden, biedt een voorbeeldwaarde voor andere projecten in goedgelegen (in of bij de kern en bij OV-ontsluiting) woon- of woonuitbreidingsgebied. 
Bovendien vult het project van Astor het woonuitbreidingsgebied ook in met woonondersteunende functies (op vlak van zorg, diensten, voorzieningen,...) voor de omliggende bestaande woongebieden. 
Wij zijn er van overtuigd dat dergelijke ontwikkelingen wel passen in woonuitbreidingsgebied (voor zover deze in of nabij de kern liggen en goed ontsloten zijn met OV). Deze binnenstedelijke projecten met hogere dichtheid kunnen voorkomen dat we buiten de kernen bijkomende open ruimte moeten innemen. We hopen dan ook dat in de toekomst meer projecten als deze worden opgestart.

 

Bouwhoogte

Het project zet in op gestapeld wonen met een torenensemble dat respectievelijk 5 en 12 bouwlagen telt. Hierover hebben een aantal inwoners in Geel vragen en bedenkingen, daarom trachten we nog even toe te lichten waarom bouwen in de hoogte de meest geschikte oplossing is.

Door in de hoogte te bouwen kan een kleinere footprint gerealiseerd worden en kan meer open ruimte behouden blijven. Het gestapeld wonen leidt tot een efficiënt ruimtegebruik. Dergelijke binnenstedelijke projecten met een hogere dichtheid maken het mogelijk om buiten de kernen bijkomende open ruimte te vrijwaren.
Mogelijke hinderaspecten worden vermeden doordat het torenensemble voldoende afstand bewaart tot de perceelsgrenzen, in combinatie met een groenbuffer aangeplant met snel- en traag groeiende bomen. Het gestapeld wonen vindt dus niet alleen plaats met respect voor de projectsite (inzetten op open ruimte), maar ook met respect voor de omgeving.